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经济观察

你最关心的来了!政府不再垄断居住用地,房价将会...

1月15日,国土资源部部长姜大明宣布了两项重大土地改革思路:

 

政府将不再是居住用地唯一提供者:我国将研究制定权属不变、符合规划条件下,非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法,深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点,推动建立多主体供应、多渠道保障租购并举的住房制度,让全体人民住有所居。

 

我国将探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”:落实宅基地集体所有权,保障宅基地农户资格权,适度放活宅基地使用权。但城里人到农村买宅基地口子不开,严禁下乡利用宅基地建别墅大院、私人会馆。

 

 

 

“政府不再垄断住房供地”意味着什么?

 

中原地产首席分析师张大伟认为,过去中国房地产的20年发展历史,其实就是国有土地发展历史,特别是商品房住宅土地,来源单一,地方土地财政依赖房地产,依赖土地招拍挂,国有土地招拍挂出让,是商品房住宅土地的唯一来源。

 

  

 

如何理解“政府将不再是居住用地唯一提供者”?

 

北京市房地产法学会副会长兼秘书长赵秀池告诉记者,城镇住房供地属于政府垄断,因为城镇土地是归国家所有。这些年,我们看到开发商拿地,地价越来越贵,房价越来越高。实际上从土地所有制来讲,土地分为城乡两种制度,城镇土地归国家所有,农村土地归集体所有,农村集体也是一种土地的所有权,从法理来讲,不仅是国家能够供应土地,农村集体也可以是土地的供给者。尤其现在咱们提倡租购 并举、大力发展租赁市场,农村集体建设用地可以利用起来。比如近来北京正在实施的集体土地租赁住房项目就是这种情况,北京市计划于2017年至2021年的五 年内供应1000公顷集体土地,用于建设集体租赁住房。

 

经济学家曹远征:最重要的是,它是制度变革,你会发现过去房地产用地的供应者是政府,政府又是规则的制定者,又是运动员跟裁判员是基于一体的,那么现在政府不作为唯一的土地供应者,然后这个市场进入公平了,政府只作为裁判员存在,于是我们刚才说,比如说这个非房地产依法取得使用权的这个非住宅用地,但要变性,政府可以来确定是不是可以变成非住宅用地,但是政府不再说把它收购过来,自己变性然后去供地,这是很大的进步,这是把裁判员和运动员身份分开了。

 

后来这个土地是多大,第一要取决于市场,是不是企业一定愿意说我要把它变成住宅用地开发,没准还有别的考虑,第二个也取决于政府一个调控,他可以说这块土地比如说你提到了可能是长期要用其他的用途绿地或者是什么的,但是他不允许这块地变成一个住宅用地,那么就是企业用这块地,但是不能变成住宅用地,他也不能用房地产开发,这样的话,这个制度就会比原先的制度更加细腻,更加完善。

 

张大伟表示,国土部鼓励集体用地建设租赁房,有利于提高用地指标紧张的城市加快租赁房源供应的可能性。目前,北京、上海、广州、武汉、成都等开展利用集体建设用地建设租赁住房试点的13个城市基本都属于一二线城市,这些城市国有土地相对紧张,而部分区域存在的城中村等集体土地,如果部分进入租赁市场有利于房源供应,也有利于城中村改造。

 

张大伟还表示,多主体供应房源,必然需要多主体供应土地,预计未来非房地产企业开发集体土地的政策将会加速试点。另外,政府将不再垄断住房土地供应,对集体土地价值将有非常大的提升影响。对于城市租赁市场影响最大,对于商品房住宅市场来说也能起到缓解供需的作用。

 

“今后不一定是房地产开发商拿地建房”

 

对于上文提到的我国将研究制定权属不变、符合规划条件下,非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法,赵秀池表示,非房地产企业是指今后不一定是房地产开发商拿地建房,比如房改前有过住房合作社形式、再比如单位拿地建房。河南一直有一个公司,私人拿地,类似于房改前集资建房的形式,大家先拿钱,公司集合了钱,拿地,然后建房,再分房,成本价分房,比较便宜。

 

适度放活宅基地使用权

 

昨日,姜大明还表示,各地在改革试点中要认真开展农户资格权的法理研究,探索宅基地“三权分置”的具体实现形式,可以重点结合发展乡村旅游、返乡人员创新创业等先行先试,探索盘活利用农村闲置农房和宅基地、增加农民财产性收入、促进乡村振兴的经验和办法。

 

赵秀池告诉记者,落实宅基地的集体所有权,是指我国现在对宅基地赋权是不充分的,现在城里的房子可以抵押、贷款,农民的宅基地没有这些权利,落实宅基地的集体所有权意味着今后宅基地也将或拥有同城镇房子一样的权利,比如抵押、贷款等。赵秀池介绍,保障宅基地农户资格权主要还是要保障农民的宅基地,也就是只有农民拥有,城里人不能买卖宅基地。适度放活宅基地的使用权,意味着如果农民进城后,宅基地空置,是不是宅基地在一定期限内可以租赁,农民取得一定收益。

 

“把集体土地,尤其是宅基地充分利用起来,提供更多住房供应,对平抑房价、稳定房地产市场,起到一定作用。”赵秀池说。

 

这次房价会下降吗?

 

有专家认为,过去的农村集体建设用地改革很多年了,但是直到现在也没有什么实质性的进展,他判断宅基地的改革应该会更加谨慎。

 

他同时指出,这次国土部部长讲话中的用词说“研究制定”和“探索”,这只是刚刚开始,未来还要进一步试点,到将来推开也是有限范围内,因此对房地产市场的影响不会有市场预期那么大。

 

中原地产首席分析师张大伟分析认为:政府不再垄断住房供地,需要注意的是住房与商品房是有区别的;另外,还需要注意这里是指权属不变、符合规划,这是土地出让的前提。

 

2017年国土部就发过文件,要鼓励集体用地建设租赁房,这有利于提高建设用地紧张的一二线城市,加快租赁房源供应的可能性,这对城中村是个利好,可以经过改造出租。

 

不要指望着靠这个政策降房价,增加的是市场的租赁房,而不是可供买卖的商品房。


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