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经济观察

中央又对楼市放大招,37年一遇!

 2015-12-23 艾振强 

 

事实证明,房地产才是政府的亲儿子。尽管这个儿子不时会给爹惹麻烦,但关键时刻爹一定会站出来挺自己的儿子,比如儿子患病了,被人打了。如果说过去一系列的扶持政策是意料之中的,那么,这一次就是石破天惊了,因为这是37年一遇的!

 

中央城市工作会议12月20日至21日在北京举行。上一次中央层面召开的城市工作会议,是1978年国务院召开的全国城市工作会议,会议厘定了城市建设和发展工作的基本思路。

 

时隔37年后,城市工作再次上升到中央层面进行专门研究部署,是改革开放以来的第二次最高规格的“全国城市工作会议”,预示着我国城市工作将迎来重大变化。同时,也将对楼市和房企的命运产生重大影响。下面,明源君就带你逐一剖析剖析。

 

 

 
 
 
 

此次放大招“早有预谋”

 

空穴来风,未必无音,虽然此次中央城市工作会议石破天惊,但是此前并非毫无迹象事,实际上,近期中央已经针对城市工作已经释放了若干信号。

 

2015年11月10日

 

11月10日召开的中央财经领导小组第十一次会议上,习近平指出做好城市工作,首先要认识、尊重、顺应城市发展规律,端正城市发展指导思想。

 

提出要推进农民工市民化;加快提高户籍人口城镇化率;要增强城市宜居性;要改革城市管理体制;要加强城市安全监管,建立专业化、职业化的救灾救援队伍。这种论述为未来中国城市发展确定了大方向。

 

中财办副主任杨伟民近期表示,要再有十个类似北京这样的中心城市才行。因为,珠三角、长三角、京津冀发展空间趋于饱和,新的中心城市重点将在东北、中原、成渝等几大城市群培育和发展。

2015年12月12日

 

 

12月12日,《居住证暂行条例》发布,户籍制度改革敲开了农民工进入城市的大门。

 

住建部日前召集了地方房管部门研究去库存方案,其中提到了要促进农民购房、拆迁补偿方式变动以及加强商品房管理等内容。

2015年12月14日

 

 

12月14日召开的中央政治局会议将推进农民工市民化作为化解房地产库存的重要方式之一,将两大重要战略联系在一起。

 

 
 

 

总而言之,此次中央放大招是“早有预谋”的,既然酝酿已久,那么必然是经过深思熟虑才推出来,因此,未来切实落地的可能性就有了更大的盼头。

 

 
 
 
 

大部分城市将加速被抛弃

 

习近平在中央城市工作会议上分析了城市发展面临的形势,明确做好城市工作的指导思想、总体思路、重点任务。李克强则在讲话中论述了当前城市工作的重点,提出了做好城市工作的具体部署,并作总结讲话。

 

会议提出,中国将安全放在城市管理和发展的首位。将在中西部地区培育城市群与关键地区性城市,并努力升级东部地区城市群。拟到2020年基本完成棚户区改造。

 

可以看出,相比以往,此次中央城市工作会议对城市建设的思路比以往有重大的转变。

 

李克强问计“胡焕庸线怎么破”

 

过去,中央寄希望于打破“胡焕庸线”。李克强就曾发出了“胡焕庸线怎么破”之问:“我国94%的人口居住在东部43%的土地上,但中西部一样也需要城镇化。我们是多民族、广疆域的国家,我们要研究如何打破这个规律,统筹规划、协调发展,让中西部老百姓在家门口也能分享现代化。”

 

促进各区域平衡发展的设想固然很好,但这不符合城市发展的客观规律。

 

大量资源向少数几个城市不断集中,这是世界上发达国家城市化过程中的必然。英国有6300万人,其中伦敦一地就有850万之多。纽约,曼哈顿同样如此。这一现象在东亚表现得更为明显,整个韩国总人口的四分之一都居住在首尔,而东京都市圈的人口更是占到全日本的近五分之一。如果以韩国、日本的首都人口/全国人口的比值做参考,中国大城市人口聚集度的数值还很低。

 

 

早在今年四月份,笔者在《5大城市群划分,哪些城市和房企将被抛弃?》中就已经明确指出“当前,中国劳动人口增速放缓,各区域之间对人口的争夺趋于零和博弈。中西部城市群与东部城市群的人口争夺战将愈演愈烈。那些被抛弃在超级城市群之外,却又处于各城市群之间的城市则显得比较危险了”。此次会议进一步强化了这一指向!在这些城市群无作为的房企也将被边缘化。

 

中国5大国家级城市群囊括的省市地区

 

当然,过量的人口会带来超载效应。但人类的发展趋势就是不断聚集、不断挑战大自然的极限。很多时候,我们只看到了大城市带来的负面效应,但对于大城市的集约性却鲜有关注。例如在供暖和制冷方面,公寓楼就比郊区分散的房子更高效。城市家庭比城郊和乡村的家庭碳排量更少。

 

理想再美好,也要扎根于现实的土壤才能够成长壮大。

 

 
 
 
 

中小房企将加速死亡

 

经过去年的考验,在行业净利润率跌破10%关口的当下,中小房企接连死亡已经不是什么新闻了。今天很残酷,明天更残酷,后天很美好,但很多中小房企会加速死在明天——不是早上就是晚上。

 

如果说城市的均衡发展还能形成相对的“小而美”,那么过多的房企,其实造成了资源的错配和低效利用。高峰时期,我国共有七八万家的房企,目前已经下降到三万家左右,但依然太多。在中国地产总裁峰会上,旭辉集团执行董事兼行政总裁林峰语出惊人,指出,十年后中国很有可能只存在一百家左右跨区域的大型房企。

 

林峰的话还需要时间的验证,但目前行业加速洗牌的趋势却是不容置疑的事实。而此次中央经济工作会议为此再添了一把火。

 

此次会议明确提到了“促进房地产业兼并重组,提高产业集中度”,对试图通过兼并重组获取土地资源,扩大规模的实力房企来说,这无异于冲锋的号角声,而对大部分中小房企来说则意味着它们将进入“加速死亡模式”。

 

5月,恒大以31亿元人民币取得武汉三江航天房地产开发有限公司67.08%股权;6月,斥资55亿元人民币收购中渝置地旗下重庆中渝集团92%股权。7月,以65亿港元收购华人置业位于成都市3个住宅及商业办公楼项目;10月,再动用70亿港元收购信和置业、中渝置地、华人置业位于重庆的商住物业……

 

至于融创的孙宏斌,早有并购之王的称号,只是常常不能如愿而已。

 

中小型房企的项目大多是在三四线城市和部分二线城市,项目去化回款缓慢,行业利润率不断降低,普遍面临着巨大的资金压力。楼市下半场,中小房企要么像宜华健康一样全面退出房地产领域,要么就只能求大房企“包养”,加入到整合的大军求生存。由于大房企在资金、规模、品牌等方面有天然的优势,兼并之后,可以让龙头房企的规模进一步扩大,行业的集中度提高,总体有利于资源的优化配置(当然,区域寡头垄断也会出现),更有利于整个行业健康平稳发展。

 

事实上,过去几年,中央都鼓励各行业的兼并重组。明年,或许有望出台房地产行业的兼并重组条例,通过制度性的安排,比如引导设立并购基金,鼓励政策性银行提供兼并购贷款支持,降低兼并购税费等,让行业兼并重组的成本进一步降低。

 

 

 
 
 
 

政策的好日子还在后头

 

 

年初,明年地产研究院在“去库存专题”中指出,去库存是2015年房企的生死之战。现在这进一步上升到了国家的高度。2014年,中央经济工作会议中只字未提房地产,但是此次会议却花了数百字篇幅再次强调楼市去库存。

 

关于化解房地产库存,会议要求:要按照加快提高户籍人口城镇化率和深化住房制度改革的要求,通过加快农民工市民化,扩大有效需求,打通供需通道,消化库存,稳定房地产市场。要落实户籍制度改革方案,允许农业转移人口等非户籍人口在就业地落户,使他们形成在就业地买房或长期租房的预期和需求。

 

要明确深化住房制度改革方向,以满足新市民住房需求为主要出发点,以建立购租并举的住房制度为主要方向,把公租房扩大到非户籍人口。要发展住房租赁市场,鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房,成为租赁市场的房源提供者,鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业。

 

要鼓励房地产开发企业顺应市场规律调整营销策略,适当降低商品住房价格,促进房地产业兼并重组,提高产业集中度。要取消过时的限制性措施。

 

1
取消70年产权,还早

 

这其中,“取消过时的限制性措施”被误传读为“取消70年产权”,显示行业内部分人已将利好政策当成鸦片,闻到一点类似的味道就以为可以吸。取消70年产权是需要立法才能搞定的,行政部门说了不算,即便要取消,立法也会是相当漫长的过程。

 

但是,利好是一定的。已有的限制性措施包括极少数城市仍在采用的限购令以及首付比例限制等。比如说对二套房的认定、对首贷的标准。2016年可能出台的政策包括此前热传的房贷利息抵扣个税、首套房首付比例下降等。

 

此外,“取消过时的限制性措施”还可能是指解除房地产投资、开发和经营领域各类不合时宜的措施,未来房企的各类投资有望往低成本、低门槛、低限制的方向发展,这也是中央提出的供给侧结构性改革在行政体制改善层面的具体体现。

 

明源君认为,这次会议不对“取消过时的限制性措施”明说,就给未来留下了足够的空间,让管理层在必要的时候有更多的子弹可以用。

 

2
以租代售,将成气候

 

对于会议提倡的通过房屋租赁来去库存,其实去年国家层面就提出了房企从售房转变为租房商。目前,有一些房企在积极进行试点,但还没有一个成熟的案例。可是,从前不久行业内对万科“以租代售”的风声鹤唳、草木皆兵来看,这一模式对现有的商业模式会造成颠覆。

 

根据欧美发达国家的经验,当房地产行业进入后期成熟阶段,住宅租赁收入会取代销售收入成为行业的主营业务,伴随着整个市场供需结构的逆转,我国慢慢也会步入这个阶段。这对于市场供应结构的改善也会有有积极的作用。

 

当然,住房租赁投资收益率过低是制约住房租赁市场发展的巨大瓶颈。未来必须要通过降低开发运营成本,来推动专业住房租赁市场发展。这意味着,未来政府将在土地出让制度、税费征收、低成本政策融资等方面推出一系列的扶持政策。

 

首先,政府要为住宅租赁业创造一个良好的法律法规制度生态环境,法律法规上,有望推动《住宅租赁法》立法。财税政策上,减免专业住宅租赁企业的税费。生态环境上,引导建立统一的租赁市场信息平台。

 

其次,未来有望建立起统一的住宅租赁股权投资交易平台,以满足大、中、小额投资者“高频、低风险、快变现”交易,从而吸引各类资本参与其中。因为按传统方式投资住宅租赁业务(募集资金拿地、开发、运营)回收期限会很长,难以吸引公积金、养老金、社保基金入场。

 

3
建议降价,那是爱你

 

鼓励房地产开发商降价让不少人颇有微词,说好的上帝的归上帝,凯撒的归凯撒呢,政府有形的脚又想踩在市场无形的手上面了!

 

明源君认为这种说法有点冤枉政府了,毕竟政府只是建议降价而已,而非强制。楼市火爆的一线城市,价格高企还不一定能买得到。而对于广大的三四线城市以及部分冷清的二线城市,想不降价却又快速去化,目前的形势下,无异于痴人说梦。

 

事实上,一直以来,政府在忙着“救市”,开发商却一直在“毁市”。每次中央和地方政府推出救市的利好政策,开发商都趁机加价,让政策利好提前透支,致使政策刺激效果一次比一次弱。如果再这么玩下去,会玩死自己的。

 

低价跑量,即便总体上亏损一点,留着青山在,不怕没柴烧,否则恐怕就砸在手里了,因为三四线很多中小房企的资金来源于民间借贷,甚至高利贷,成本很高。

 

4
买房入户,会是常态

 

农民的城镇化,是一个大的风口。但一二线城市人口规模控制,一般人进不去;沿海大城市高昂的房价,一般人买不起。对于广大农民工来说,其未来主要的落户地还是在三四线城市。目前已有包括河南、安徽等多地出台了针对农民进城买房的相关优惠措施。例如河南省出台的《关于促进农民进城购房扩大住房消费的意见》文件提出,对农民进城买房提供包括购房补贴、公积金缴存绿色通道和贷款优惠在内的多项优惠政策。

 

明源君认为,未来三四线城市和大部分二线城市,都将陆续推行“买房可入户”政策。购房人群将“零门槛”落户就业所在地,享受当地的教育、医疗公共服务。一线城市和部分二线城市也有望有条件地放开对非户籍人口的购房限制,酒店式公寓购房门槛降低,并且购房即可为入户加分等。

 

一切都是为了去化!

 

 
 
 
 

小 结

 

这次中央经济工作会议不同寻常的一点就是:中央经济工作会议套开城市会议,因此时间周期比以往来得更长。如同房地产行业的人今年的感受——因为难过,因此也觉得度日如年。

 

可喜的是,此次会议的“长”,是为了舒缓地产人的如日如年的“长”。会议为中国城市(包括城市规划、住房政策、城市人口规模、城市基础设施建设、公共事务管理等)下一步的走向做了良好的定调,符合客观规律。对目前严峻的去库存问题提出了以价换量、以租代售等的思路,将对明年房企的定价策略和走势产生积极影响。

 

当然,打铁还需自身硬,房企只有加速适应市场趋势才能生存,否则政策利好只会温水煮青蛙,最终还是难逃被淘汰的命运。



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